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注文住宅の予算を組もう!年収別予算の組み方を紹介

マイホームの購入は人生の一大イベントです。どうせなら家族の希望の多くを取り入れられる注文住宅を選びたい人が多いのではないでしょうか。しかし、注文住宅は建売住宅に比べてどうしても割高になる傾向があるために、何にいくらぐらい必要なのか気になります。また、注文住宅の予算や住宅ローンはいくらぐらいが適正なのでしょうか。今回は注文住宅の購入予算の内訳や購入額、適切な住宅ローンの借入額について紹介していきます。

購入予算の内訳

購入予算の内訳

注文住宅を購入するときは住宅本体だけでなく、土地の購入費や手数料も足されるので、自己資金のみで一括購入できる人は少ないでしょう。購入後の生活も考えると、無理の無い借入金額の住宅ローンを組んで、計画的に返済していくのが賢い資金計画と言えます。

国土交通省による平成29年度の「住宅市場動向調査」によると、土地を購入した注文住宅新築世帯の自己資金比率は28.8%です。自己資金と住宅ローンの適正な割合は年収だけでなく、家族構成や生活のスタイルによっても様々ですが、自己資金が3割程度であることがひとつの目安となります。

購入予算を高く設定して融資可能額の満額まで借入すると、住宅の質は上がりますが当然返済の負担が大きくなります。逆に借り入れ額を少なくして住宅購入費用の多くを自己資金でまかなうと、手持ちの資金が少なくなってもしもの事態に対応できなくなるために注意が必要です。

年収からみる購入予算

年収からみる購入予算

注文住宅の予算を設定するときは将来的に返済に困ることが無いように、自分の支払い能力に見合った金額を設定することが大切です。ここでは年収から注文住宅の購入予算を設定する方法をご紹介します。

ざっくりとした目安であれば、注文住宅の購入予算は「年収の5倍」で求めることができると言われています。国土交通省による平成29年度の「住宅市場動向調査」によると、三大都市平均の注文住宅購入資金は4,472万円で、注文住宅を購入した人の世帯年収は平均で798万円です。この数字で計算すると、およそ「5.6倍」になるので、大きく外れてはいませんね。

ただ、購入予算は家族の人数や生活スタイルによって大きく異なります。また、年収400万円の世帯と年収800万円の世帯を比べると、生活固定費の占める割合が異なるので、同じ「年収の5倍」でも支払いの負担感は変わってきます。

もう少し具体的に購入予算を設定したい場合は、「購入予算=年収×年収倍率+自己資金-諸費用」という計算式を使いましょう。

「年収倍率」とは、各都道府県で販売されたマンションの70㎡換算価格を、平均年収で割ったものです。当然、年収倍率が低いほど金額も下がるのでマイホームを手に入れやすく、年収倍率が高いほどマイホームを手に入れにくくなります。

また、都道府県やその年の景気でも年収倍率は変わってきますので、最新情報をしっかりとチェックしておきましょう。住宅金融支援機構が発表した「フラット35利用者調査」によると、土地付注文住宅の全国の年収倍率は、2010年度以降8年連続で上昇しており、2017年の年収倍率は7.3倍です。

「自己資金」は住宅購入の為に自分で用意できる資金です。自己資金の算出は現在の貯蓄額から病気など不測の事態や将来のための備えのお金を差し引いた金額が一般的です。

「諸費用」は不動産購入やローンの手数料、新居への引っ越しや家具購入の費用などです。細かい金額がまだ分からない場合は、150万円を大体の目安として計算するとよいでしょう。

購入予算がしっかり決まれば住宅ローンも組みやすくなります。また、自己資金を多く用意すればその分、住宅ローンの借入の金額が減って返済期間が短くなるので無駄な金利を払わなくて済みますが、逆に借入を多くして手元に現金を残しておきたい人もいます。

住宅購入のマネープランには個人差があるので、一般的な計算式だけにとらわれず、自分の生活スタイルや万が一の時の事も考えて、適正な予算を設定しましょう。

年収からみる住宅ローンの借入額

年収からみる住宅ローンの借入額

ここでは住宅ローンの借入額を年収から試算する方法と注意点を説明します。国土交通省の調査によると、注文住宅取得世帯において住宅ローンがある割合は全国で53.1%、三大都市圏で54.2%です。つまり半数以上の人が住宅ローンを利用していることがわかります。

住宅ローンは返済期間が30年前後と長くなることが多く、利子も含めて返済していかなければなりません。せっかく新居を購入したのにローンの返済に追われて旅行や趣味も楽しめない、ギリギリの生活にはなりたくないですよね。将来の暮らしもしっかり見据え、余裕を持って返済していける金額を借入するようにしましょう。

たとえば子供の教育費の確保や、車の買い替えのほか、年に1回、固定資産税や都市計画税を支払うことなども考慮して、長期的な視点で計画することが重要です。

ローン返済額の年収に対する割合を「返済負担率」といいますが、一般的には、年間のローン返済額が年収の25%以内であれば、無理なく返済ができると言われています。生活に余裕が無いと感じる場合は、この返済負担率をさらに下げて20%で計算しても良いでしょう。

国土交通省の平成29年度の調査結果では、注文住宅を取得した人の年間あたりの返済金額は130.5万円で月々およそ10.9万円の計算になります。返済負担率25%の場合、年収から毎月返済額を計算してみると、年収400万円では「400万円×25%÷12ヶ月=約8.3万円」となります。同じように年収500万円だと約10.4万円、年収600万円だと12.5万円の返済額になります。

返済負担率25%で年収別に35年の住宅ローンの借入額を計算すると、年収400万円で約2,720万円、年収500万円で約3,400万円、年収600万円で約4,080万円となります(金利1.5%、ボーナス時加算なしで算出)。

「借入額」に自己資金から諸費用を引いた「頭金」を足した金額が住宅購入費用となります。頭金がゼロでも注文住宅は購入できますが、その分借入が増えるので月々の返済額が増えてしまいます。同じ年収でも、家族構成や生活スタイル、健康状態などで毎月返済できる金額は人によってさまざまです。

住宅ローンのプランの変更は簡単にはできないので、あくまでも余裕をもって返済できる借入額に設定して下さい。住宅ローンで借入をするには、取り扱っている金融機関が独自で行っている審査に通る必要があります。ここで紹介した借入金額はあくまでも目安として考えて下さい。