注文住宅を愛知で建てる!後悔しない業者選びガイド

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愛知で土地選びに失敗しないために

土地探し

愛知で土地選びに失敗しないためのポイントをまとめました。土地はどのように探せばいいのか、いつまでに土地を用意すればいいのかなど基本的なことから紹介しています。

失敗しない土地の探し方

失敗しない土地の探し方

土地を買うには不動産会社経由で購入するか、建築会社に協力してもらいながら建築会社経由で購入するかのどちらかが基本です。
ここで注意が必要なのは、土地探しにおいて先に不動産会社に行くのはリスクがあるということです。
なぜかというと、不動産会社は宅建は持っていますが、建築士の資格は持っていないからです。
そしてなぜ建築士の資格が土地探しにおいて重要なのかというと、土地によっては法律上「このような建物しか建てられません」という条件がついている場合があるからです。

不動産会社はたしかに不動産売買のプロなので、土地の売買に関しても知識や経験が豊富ですが、建築の知識は無いと言っても過言ではありません。
ですが、建築に関する知識が無いまま土地を購入してしまうと、建ぺい率や容積率などがその土地の条件に引っかかってくることがあります。
他にも、道路と土地の高低差があれば擁壁などの整備をしなければなりませんし、もちろん地盤が弱ければ補強工事も必要になります。

よって、土地を購入することだけを考えれば不動産会社からの購入でも問題はありませんが、その土地に自分の理想の形の家を建てられるかどうかは別問題です。
そのため、土地に関しては建築会社と共に探すのが大切ではないかと思います。先に不動産屋にいくのはあまりおすすめできません。

土地代金にかけられる予算を算出しよう

土地代金にかけられる予算を算出しよう

愛知県内で失敗しない土地探しのためには、土地や本体価格など全てトータルで考えた場合の総額の予算感を持っておくことです。
何故かと言うと、愛知では建物よりも土地の方が高くなってしまうことが意外と多いからです。
つまり、土地と建物をセットでトータルの予算を決めなければならないので、その点をまずは注意しましょう。

e-Statの公開した「工事別、利用関係別、構造別/戸数・件数、床面積」のデータによれば、愛知県で家を建てるときの予算の内訳について、相場は以下の通りとなっていることが分かりました。

坪単価
木造62.7万円/鉄筋92.4万円
家の広さ
38.5坪
土地代金
1坪当たり32万3070円
土地の広さ
65.5坪(うち38.5坪が家)

これをもとに、実際に木造住宅を平均的な価格で建てた場合の総予算をシミュレーションしてみると、以下のようになります。

家の金額
38.5坪×62.7万円=2413万9500円
土地の金額
38.5坪×1.7倍×32万3070円=2114万4932円
土地+家の金額
2114万4932円+2413万9500円=4528万4432円

この他に、「諸費用」「税金」などの経費が、約10%~15%ほど上乗せされると言われています。

諸費用+税金
4528万4432円×0.15=679万2664円

つまり、総予算5207万7096円の中から、土地購入代に充てられる予算は、平均で2114万4932円ということになりますね。これは全国的に見てもかなり高い割合ということができます。

総予算のうち、土地購入にかかる費用を少しでも軽減できれば、建物にかけられる予算が多く確保できるようになります。「土地は見つかったけど、建築費が出てこずに理想の家にならなかった」という失敗をしないためにも、総予算のうちいくらまで土地購入に配分できるのか、きちんと確認しておくことが重要です。

土地価格以外にかかる費用を知ろう

土地価格以外にかかる費用を知ろう

土地購入の際に、土地そのものの価格の他に、以下のような諸費用がかかってきます。

印紙税
土地の売買契約にかかる印紙代です。土地の価格によって変動しますが、1,000万円~5,000万円までの税額は1万円になります。
仲介手数料
土地の売り主と買い主の間に不動産会社を仲介している場合、その仲介業務の対価として対して発生する費用で、売買契約時、引き渡し時にそれぞれ半金を支払います。土地価格の3.24%+6.48万円を上限と定められています。
登録免許税
不動産取得で登記をしたときにかかる税金で、固定資産税評価額×税率で割り出すことができます。
登記手数料
土地や不動産の所有者を登記簿に記載し、所有権を得るための手数料です。
地盤調査費用
その土地が家を建てられる状態にあるかどうかを調査するための費用で、5万円前後が相場と言われています。

また、地盤の強度や建てる家の構法によって地盤改良が必要となったり、その他の工事が必要となるケースもあります。

地盤改良工事費
地盤の強度が不十分な場合、家を建てられる状態に補強するための費用で、深さ2m~8mくらいであれば、一坪あたり3~5万円ほどが相場と言われています。
解体工事費用
その土地に古い建物がある場合、これを取り壊すための費用です。「更地渡し」といって売主が負担するケースもありますので、古屋がある場合には事前に売主側と相談するようにしましょう。

土地の法規的制限を知ろう

土地の法規的制限を知ろう

土地には、建築基準法によって様々なルールが敷かれています。土地が自分のものになったからといって、どんな建物でも建てていいわけではありません。最低限理解しておかなければならないルールは、以下の通りです。

建ぺい率
土地の面積に対して、建築面積がどれくらいまで取れるかの制限です。建ぺい率60%という制限があれば、土地全体の40%は庭や駐車場にするなどして、家を建ててはいけません。
容積率
土地の面積に対し、延べ床面積がどれくらいまで取れるのかを定めた規制です。容積率100%なら、100㎡の土地に1階・2階合わせて100㎡までの延床面積の家を作ることができます。
斜線制限
建築物の高さが敷地の周囲にある道路、水路、隣地、公園などの斜線を超えないように設けられた、建物の高さ制限のことです。
防火地域
商業地や幹線道路沿いなどに設定されている「防火地域」では、原則として3階建てや100㎡超の住宅が一般の木造では建築ができません。木造耐火構造にすれば木造でも可能となりますが、建築費が高くなってしまうことがあるため注意が必要です。

良い土地を買うためのポイント

良い土地を買うためのポイント

いい土地を買うためには、土地をすぐに買うための予算と気持ちの準備をしておくことが重要です。要するに、気に入った土地を見つけられたら即決するということです。

愛知では土地は需要に対して供給が追いついておらず、売りに出された土地がすぐに売れてしまうことがあります。
そのため、予めどのような土地を購入するのか条件を整理しておき、それに適した売地が見つかったら判断を早くすることが大切です。
ちなみに一人が「欲しい」と思った土地は同時に三人が狙っているとも言われています。

ということは、不動産会社にしろ建築会社にしろ、その案内をスムーズにしてくれる相手を選ぶべきだということです。自分一人で土地だけと先ににらめっこしても無駄なことが多いからです。